Upravljanje nepremičnin
Stanovanjski zakon ureja vrste stanovanjskih stavb, pogoje za načrtovanje stanovanj, lastninsko pravna razmerja in tudi upravljanje stanovanj. Lastninska pravica pa ne prinaša zgolj upravičenja razpolaganja in posedovanja ampak tudi določene obveznosti, ki pridejo do izraza predvsem v razmerjih do tretjih oseb. Ker se v večstanovanjskih objektih srečujejo različni lastniki je potreba po organiziranosti življenja večja, saj se lahko le tako doseže visoke kakovostne življenjske pogoje.
Nepremičnine, ki imajo enega ali dva lastnika oziroma ni ustanovljen institut etažne lastnine po navadi upravljajo lastniki sami. Upravljanje je v večstanovanjskih objektih bistveno težje zagotoviti in ker je kljub temu prisoten zelo močan interes da se objekti redno vzdržujejo, je zakonodajalec posegel tud v to sfero življenja. Tako Stanovanjski zakon ureja vrste stanovanjskih stavb, pogoje za načrtovanje stanovanj, lastninsko pravna razmerja in tudi upravljanje stanovanj. Skupne prostore in naprave večstanovanjskih stavb večlastniških nepremičnin, zato upravljajo upravniki, ki jih izberejo etažni lastniki. Upravnik večstanovanjske stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Upravljanje stanovanj podrobno določajo poleg Stanovanjskega zakona ureja še Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb in Stvarnopravni zakonik. Večstanovanjska stavba mora imeti upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Upravnika določijo etažni lastniki, kar se šteje za posel rednega upravljanja. Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku. V kolikor stavba ne izpolnjuje pogojev za obvezno določitev upravnika, se upravnik večstanovanjske stavbe določi s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Stroške upravljanja in stroške, ki izvirajo iz stavbe, krijejo vsi etažni lastniki v skladu s solastniškimi deleži oziroma skladno s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb.
Obseg upravljanja
Upravljanje večstanovanjske stavbe se izvršuje z rednim upravljanjem in posli, ki presegajo redno upravljanje. Za posle rednega upravljanja je potrebno soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Redno upravljanje so posli obratovanja, vzdrževanja stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem. Med redno upravljanje sodi tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov in odštevalnih števcev, sprejemanje načrta vzdrževanja, sprejemanje hišnega reda in odločanje o vseh drugih poslih potrebnih za normalno bivanje v stavbi. Obratovanje večstanovanjske stavbe, ki sodi v redno upravljanje, predstavlja sklepanje in izvrševanje poslov, ki zagotavljajo izvrševanje osnovnega namena stavbe; če gre za stanovanjsko stavbo, potem bivanje, če pa gre za poslovno, pa opravljanje dejavnosti. Gre za zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele in za posamezne dele, če v stavbi niso individualni priključki, hišniška opravila, čiščenje skupnih prostorov, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, deratizacija in podobno. Vzdrževanje pa je zagotavljanje in ohranjanje pogojev za bivanje v skladu s predpisi o graditvi objektov. Za vzdrževanje morajo etažni lastniki sprejeti načrt vzdrževanja za obdobje najmanj enega in največ pet let. Načrt pripravi upravnik. Načrt mora vsebovati vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.
Posli, ki presegajo okvire rednega vzdrževanja, so spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve posameznih delov ali skupnih delov stavbe, spreminjanje rabe skupnih delov in različne izboljšave stavbe, ki ne sodijo v vzdrževanje. Za izvedbo poslov, ki ne sodijo v redno upravljanje je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov oziroma lastnikov z več kot tremi četrtinami solastniških deležev.
Upravnik večstanovanjske stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki v njihovem imenu in za njihov račun (na podlagi zakonskih in pogodbenih pooblastil) opravlja storitve in zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje stavbe. Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje z nepremičninami. To je lahko tudi eden izmed etažnih lastnikov. Določitev upravnika sodi med posle rednega upravljanja. Storitve upravnika delimo v štiri sklope, in sicer organizacijsko – administrativne storitve, tehnično -strokovne storitve, finančno – računovodske storitve in pravno – premoženjske storitve.
Delo in dolžnosti upravnika so:
izvajanje sklepov etažnih lastnikov;
skrb za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov;
skrb za razdelitev in izterjavo obveznosti;
upravljanje z rezervnim skladom in skupnim denarjem;
zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja;
vlaganje tožb zaradi neplačevanja stroškov in obveznosti v imenu drugih lastnikov;
zastopati etažne lastnike pred upravnimi organi;
priprava načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta;
sestavi obračuna stroškov upravljanja in stroške razdeli med etažne lastnike;
poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;
sprejemanje plačil etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami;
poročati lastnikom o svojem delu in izstavljati mesečne ter letne obračune;
podati letno poročilo o upravljanju objekta.
Pogodba o medsebojnih razmerjih
Etažni lastniki stavbe so dolžni skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabo večstanovanjske stavbe:
stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike;
način oblikovanja rezervnega sklada v primeru, da so vplačila pod zakonsko mejo;
način uporabe in upravljanja skupnih delov;
namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;
posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;
nastopanje lastnikov v pravnem prometu;
uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;
zavarovanje zgradbe kot celote;
posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja stavbe (varovanje, vratar, …);
soglasja lastnikov, če se spremeni raba stanovanj v druge namene;
način obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.
Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.
Odločanje o poslih upravljanja
Lastniki odločajo o poslih upravljanja s podpisovanjem listine, ki vsebuje predlog sklepov ali pa z glasovanjem na zboru lastnikov, ki ga skliče upravnik oz. etažni lastniki, ki dosegajo vsaj eno petino solastniških deležev ali pa nadzorni odbor. Sklicatelj zbora oblikuje predlog sklepov. Če gre za pisno odločanje s podpisovanjem listine, lastniki podpišejo listino, na kateri označijo ali so za predlog ali proti njemu. Predlog je sprejet, če ga v roku, ki ni daljši od treh mesecev od podpisa prvega etažnega lastnika, podpiše potrebno število etažnih lastnikov. Na zboru lastnikov lastniki glasujejo o sklepih in, če so deležni zadostne podpore, so sklepi sprejeti.
Pogodba opravljanju upravniških storitev
Odnos med lastniki in upravnikom se uredi s pogodbo opravljanju upravniških storitev. Pogodba vsebuje pooblastila in obveznosti upravnika, plačilo za storitev upravljanja, čas za katerega se sklene pogodba in druge zakonsko določene vsebine. Izbira upravnika in podpis pogodbe sodi med posle rednega upravljanja, kar pomeni da je pogodba sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in etažni lastniki, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev. Skladno z določili Stanovanjskega zakona pogodba učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki je niso podpisali, so glasovali proti sklenitvi in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.
Lastniki in upravnik lahko kadarkoli odpovejo pogodbo. Odpovedni rok je tri mesece. Če upravnik krši zakon ali pogodbo o upravljanju, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka. Na dan prenehanja pogodbe mora upravnik sestaviti končni obračun in končno poročilo. Sredstva rezervnega sklada mora prenesti na račun, ki ga vodi nov upravnik, predati pa mu mora tudi vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ter obvestiti vse tretje osebe, ki dobavljajo ali izvršujejo storitve za stavbo.
Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz lastništva stavbe, skladno s solastniškim deležem oz.po ključu določenim v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb in Pogodbi o medsebojnih razmerjih. Za plačilo stroškov, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, odgovarjajo etažni lastniki ne glede na to, ali so glasovali proti predlaganemu sklepu.
Upravnik mora tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih stavbe, za kar ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov. Tovrstna dela so npr. manjša pleskarska dela, zamenjava manjših rezervnih delov in podobno, za kar upravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora po o izvedenih delih poročati na zboru lastnikov.
Hišni red
Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red, s katerim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi.
V večstanovanjski stavbi, kjer je sprejet hišni red, se groba kršitev hišnega reda šteje za razlog, zaradi katerega je mogoče vložiti izključitveno tožbo, tj. institut Stvarnopravnega zakonika. Etažni lastniki lahko sprejmejo sklep, da se etažni lastnik ali drug uporabnik posameznega dela, ki grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, opomni. V kolikor kršilec kljub opominu nadaljuje s svojim ravnanjem, lahko etažni lastniki sprejmejo sklep, da se vloži tožba za njegovo izključitev in prodajo posameznega dela.
Obračun (razdelilnik) stroškov
Upravnik mora vsakemu lastniku mesečno izstavljati obračun (razdelilnik) stroškov na podlagi računov, ki jih prejema s strani dobaviteljev, ki izstavijo račun z vsemi zakonsko predpisanimi podatki in se glasi na etažne lastnike posameznega objekta.
V obračunu (razdelilniki) morajo biti ločeno predstavljeni vsi stroški obratovanja, vzdrževanja in upravniških storitev, višina vplačila v rezervni sklad, poraba in stanje rezervnega sklada. Prikaz mora biti za celotno stavbo in za lastnika oz. najemnika, ki mu je obračun namenjen.
Obračun oziroma razdelilnik, ki ga upravnik pošlje lastniku ali najemniku – davčnemu zavezancu za dobave blaga in storitev, mora vsebovati podatke o vsaki posamezni dobavi blaga oziroma opravljeni storitvi, s podatki o dobavitelju, skupnem znesku računa in deležu, ki se nanaša na etažnega lastnika oz. najemnika, na podagi katerih lahko prejemnik uveljavlja pravico do odbitka vstopnega DDV.
Na podlagi določil Zakona o davku na dodano vrednost se v davčno osnovo upravnika ne vštevajo zneski, ki jih davčni zavezanec prejme od svojega naročnika kot povračilo za izdatke, ki jih je plačal v imenu in za račun naročnika in jih vodi v svojem knjigovodstvu kot prehodne postavke. Davčni zavezanec mora zagotoviti dokazila o dejanskem znesku teh izdatkov in ne sme odbiti morebiti zaračunanega DDV od teh transakcij. Navedeno pomeni, da kadar upravnik le prerazdeli stroške, ne opravi obdavčljive transakcije ter mu za tako prerazdelitev ni treba izdati računa. Od prejetih računov dobaviteljev za opravljene storitve in dobave blaga za tuji račun tudi nima pravice do odbitka vstopnega DDV.
Rezervni sklad
Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, pa tudi za dela, povezana z učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje posojil, najetih za te namene, in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.
Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov, upravnik pa jih mora voditi ločeno na posebnem računu. Če upravnik opravlja storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za vsako večstanovanjsko stavbo voditi ločeno knjigovodsko evidenco za sredstva rezervnega sklada. Če upravnik izvaja vplačila etažnih lastnikov prek svojega transakcijskega računa, mora najkasneje v 10 dneh po vplačilu posameznega etažnega lastnika odvesti sredstva, vplačana za namen rezervnega sklada, na transakcijski račun rezervnega sklada.
