Zamenjava upravnika?
Upravniki z nizko ceno in posledično nestrokovnim opravljanjem storitev mečejo slabo luč na vse upravnike, posamezni etažni lastniki pa pogosto dosežejo zamenjavo upravnika zaradi osebnih koristi.Stanovanjski zakona določa, da morajo etažni lastniki določiti upravnika, če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Prav tako mora investitor, ki zgradi novo večstanovanjsko stavbo v 60 dneh po dokončanju gradnje določiti upravnika.
Od pogodbe o upravljanju pa lahko sporazumno odstopijo tako prvi kot drugi, odpovedni rok pa je najmanj tri mesece.
Če upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka. Stanovanjski zakon podrobneje določa tudi obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja.
Tako mora upravnik na dan prenehanja pogodbe o opravljanju upravniških storitev izdelati končno poročilo in sestaviti končni obračun. Sredstva, zbrana na računu, mora na dan prenehanja pogodbe prenesti na račun, ki ga za večstanovanjsko stavbo vodi na novo izbrani upravnik.
Po prenehanju pogodbe o opravljanju upravniških storitev mora prejšnji upravnik izročiti novemu vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, ter obvestiti tiste dobavitelje in izvajalce storitev, ki opravljajo storitve za večstanovanjsko stavbo, katere upravnik je bil. Sestaviti mora tudi končno poročilo in obračun, ter sredstva rezervnega sklada prenesti na račun, ki ga za večstanovanjsko stavbo vodi na novo izbrani upravnik.
Kljub temu, da je postopek zamenjave dokaj preprost in so zato nekateri objekti že večkrat menjali upravnike, pa je kljub temu potrebna previdnost, saj upravnik gospodari tudi s sredstvi hiše. Veliko etažnih lastnikov se je namreč v preteklosti z izbiro upravnika močno »opeklo«, saj je upravnik, ki je pridobil posel z »ugodno« ceno nenadoma izginil, poniknila pa so tudi sredstva, ki so jih stanovalci vplačali upravniku za poplačilo dobaviteljev in sredstva rezervnega sklada hiše.
Za zamenjavo upravnika obstaja več razlogov. Včasih so razlogi upravičeni, ko etažni lastniki dajo odpoved upravniku, ker so nezadovoljni z njegovim delom, njegovim odnosom do etažnih lastnikov, zaradi prepočasnega odziva ali neaktivnosti. Marsikdaj pa je vzrok odpovedi v samih etažnih lastnikih oz. celo v njihovih nadzornih odborih, saj si upravljanje predstavljajo po svoje, upravnik pa njihove želje oziroma zahteve ne more upoštevati, saj so pogosto v nasprotju z zakonodajo.
Aktivnost upravnika je povezana tudi s tem, ali ima upravnik na strani etažnih lastnikov ustreznega sogovornika. Priporočljivi je, da etažni lastniki oblikujejo nadzorni odbor (v manjših objektih lahko to funkcijo opravlja koordinator), ki koordinira delo med upravnikom in etažnimi lastniki, nadzira delo upravnika in mu daje navodila za delo. Kot iz izkušenj pojasnjuje na ministrstvu za okolje in prostor, je aktivnost upravnika neposredno povezana z aktivnostjo nadzornih odborov oz. koordinatorjev.
Običajno upravniki odpovejo pogodbo zaradi nezainteresiranosti lastnikov in s tem povezanimi nerešljivimi konfliktov med njimi, ki so pogosto vodili v neplačevanje stroškov. Zelo redko se etažni lastniki odločijo za zamenjavo upravnika iz krivdnih razlogov, pogosteje pa je povod za odpoved pogodbe upravniku predlog nadzornega odbora, koordinatorja oz. etažnega lastnika, ki od zamenjave upravnika pričakujejo take ali drugačne koristi
