Rekonstrukcija in vzdrževanje stanovanjskih in poslovnih prostorov
Lastniki in uporabniki stanovanjskih in poslovnih prostorov ne smejo samovoljno posegati v konstrukcijo ter zunanjo podobo objekta
Stanovanjski zakon (SZ-1, Uradni list RS, št. 69/2003) v določa, da sme etažni lastnik brez soglasja ostalih etažnih lastnikov opraviti vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave v svojem posameznem delu, če to ne pomeni poslabšanja za kakšen drug posamezni del ali skupne dele večstanovanjske stavbe in ne spreminja zunanjega videza večstanovanjske stavbe.
Kadar izvedbena dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele, mora etažni lastnik pred pričetkom izvajana del pridobiti soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih; dela morajo biti opravljena v skladu s predpisi o graditvi objektov, med izvajanjem del pa mora etažni lastnik omogočiti strokovni nadzor.
Upravnik ali katerikoli etažni lastnik lahko zahteva, da se preneha z izvajanjem del ali da se odstranijo spremembe, ki so nastale v nasprotju z zakonskimi določbami.
Pod skupne dele poleg skupnih prostorov in zemljišč, prištevamo tudi skupne gradbene elemente in skupne inštalacije, naprave ter opremo.
Skupni gradbeni elementi so:
- temelji
- nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij
- stropi
- streha
- fasada
- dimniki
- prezračevalne tuljave
- svetlobni jaški
- jaški dvigal in druge podobne konstrukcije.
Skupne inštalacije, naprave in oprema so:
- notranja električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, ki je za hišnimi priključki in se nahaja v skupnih prostorih,
- dvigala
- kanalizacija
- naprave za ogrevanje
- televizijske in druge sprejemne antene
- strelovodi
- naprave za gašenje, odkrivanje in javljanje požara
- varnostna razsvetljava
- vsi komunalni priključki, ki so namenjeni skupni rabi.
Pod redna vzdrževalna dela lahko prištejemo izvedbo manjših popravil in del, kot so prepleskanje, popravilo vrat, oken, zamenjava poda, zamenjava stavbnega pohištva s pohištvom enakih dimenzij in podobno ter s katerimi se ne spreminja zmogljivost inštalacij, opreme in tehnoloških naprav, ne posega v konstrukcijo objekta in tudi ne spreminja zmogljivosti, velikosti, namembnosti in zunanjega videza objekta. Z rednimi vzdrževalnimi deli in investicijskimi vzdrževalnimi deli se lahko začne brez gradbenega dovoljenja in brez pridobitve lokacijske informacije.
Pod izrazom gradnja je zajeta izvedba gradbenih in drugih del ter poleg gradnje novega objekta, nadomestne gradnje in odstranitve objekta obsega tudi rekonstrukcijo objekta, ki je gradbeni poseg s katerim se bistveno ne spremeni velikost, zunanji izgled in namembnost objekta, spreminjajo pa se konstrukcijski elementi, zmogljivost ter izvedejo druge izboljšave. Sem spadajo preboji oz. rušitev sten zaradi spremembe notranje razporeditev prostorov; zamenjava oken ter vrat z novimi, ki niso enakih dimenzij in videza kot obstoječa; vgradnja senčil (tende, rolete,…); zasteklitev balkonov, itd.
Pred pričetkom rekonstrukcije je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje. V postopku mora upravni organ ugotovitvi, da bo rekonstruirani objekt izpolnjeval bistvene zahteve in da z nameravano gradnjo ne bodo prizadete pravice tretjih in javna korist, dovoli takšno gradnjo in s katero predpiše konkretne pogoje, ki jih je treba pri gradnji upoštevati.